La trampa hipotecaria. La pesada digestión.

Ayer leí un interesante artículo sobre el desplome de los precios inmobiliarios en el que describe la situación y nos sitúa al borde de la fase de “capitulación” de toda burbuja que se precie.

Pero como yo soy así de especialito me dio por hacer un cuadro que explique lo que le sucede al hipotecado de a pie (incluido yo mismo, of course) cuando bajan los precios de las viviendas. Tómenlo como un complemento al artículo mencionado.

Hace un año escribí sobre una posible venta de mi casa y comprar otra con los condicionantes que tenía e hice una serie de hipótesis que en esta ocasión sistematizo de la siguiente manera:

1.- Supongamos que un ciudadano compra una vivienda de tipo medio en la provincia de Madrid de 100 m2 durante cada año (col.1). Los valores para cada año de dicha vivienda (col.2) la he extraído de la Sociedad de Tasación S.A. que proporciona muy buenos cuadros de tendencia. Supongamos también que el ciudadano se ha hipotecado por el 80% del valor de la vivienda (col.3) (aunque sabemos que muchos metieron el BMW, la operación de tetas, las vacaciones a Tailandia y demás. En este caso el resultado es peor)

2.- Supongamos que por diversas causas, cada una de las personas que compraron cada año quiere vender su piso este año 2012 para comprar otro exactamente igual pero al precio de este año.

3.- Los que compraron hace más tiempo llevan pagando hipoteca desde hace más años (col.4) y por lo tanto tienen más capital amortizado (col.5). También añado el porcentaje de hipoteca amortizada para que vean que el  sistema francés acelera la amortización con los años.  Por lo tanto a cada persona le queda una cantidad de hipoteca pendiente (Col.6) que consideraremos la carga sobre su propiedad.

4.- Ahora viene el ejercicio de venta y planteo dos escenarios. Supongamos que todos los pisos encuentran un comprador a un valor medio previsto de 110.000€ en el primer escenario ó 100.000€ en el segundo escenario. Estos valores van en consonancia con la caída de precios que TODAS las tasadoras están constatando. En los dos casos el cálculo del dinero que le quedaría para gastar en la nueva casa (col.8 ó col.10) es:

Valor 2012 (110k ó 100k €) – Hipoteca pendiente – un 10% de la hipoteca pendiente (que refleja gastos de cancelación, impuesto de plusvalía, etc.)  

Como ven es un ejercicio aproximado pero la conclusión a la que se llega  y a la que llegué ya hace un año es que los que han comprado casa en los últimos 10 años están atrapados por su hipoteca y no podrían hacer el cambio porque palmarían dinero, y en ocasiones mucho, tanto más cuanto más bajen los precios de las viviendas. Los que compraron en el pico de la burbuja (2005-2008) pueden llegar a pérdidas escandalosas.

Evidentemente si no hay necesidad de vender este ejercicio es estéril, pero si alguien por lo que sea se ve obligado a vender tiene un problema serio.

De aquí vienen las historias más tristes. Gente que se quedó sin ingresos y al intentar vender su casa no encuentra comprador, ni precio ni nada y se le ejecuta la hipoteca. La casa se fue y la deuda permanece para toda la vida. Así es nuestro sistema hipotecario.

Como siempre, hay ganadores y perdedores. Este es un juego de suma cero y para que gane uno tiene que perder otro. Los que tengan algo de capital encontrarán chollos estupendos y los hipotecados que no puedan vender al precio deseado tendrán que afrontar pérdidas o bien ser embargados.

Ahora tal vez comprendan mejor el porqué del estancamiento de las compraventas de inmuebles. Estamos haciendo una pesada digestión de lo comprado a precios de burbuja y a crédito. Esta digestión puede durar fácilmente 10 ó 15 años hasta que se vayan amortizando los préstamos concedidos, así que a los felices propietarios de una vivienda hipotecada les deseo que disfruten de su casa porque van a ser muchos años.

El Sistema (2) La cadena invisible

Estudias, te echas novia o novio según proceda, encuentras un trabajo, te casas y en algún sitio tienes que establecer residencia. Con nuestros suelditos de iniciados en el mercado laboral podemos alquilar y si no nos gusta nos mudamos ¿no churri? Y una nueva familia surge en nuestra sociedad.

Con el tiempo y los consejos de padres y amigos te aconsejan que te estabilices, que estás tirando el dinero en un alquiler cuando por un poco más podrías comprarlo. Que ya sé que es un poco pequeño pero si tenéis hijos, (a ver si nos hacéis abuelos, hombre) lo vendeis, le sacais una plusvalía y os metéis en uno mejor y más grande. Que si hace falta os ayudamos.

Y en los trabajos nos va bien, han subido de categoría y sueldo a Pepito o a Purita y ahora con el niño de camino hay que dar el salto. Y lo das y compras la casa y la vendes y compras una mayor, aunque no sabía yo esto de los impuestos de plusvalía. Que al final no hemos sacado ni un duro de la casa pequeña y entre notarios, impuestos y el lío, lo comido por lo servido, pero mis padres nos ayudan y nos dan la hipoteca en en el Banco Molocos, y es que la casa nueva merece la pena.

Y hemos metido un pico más en la hipoteca para poder comprar el coche, que con el carrito del niño, el Corsa se ha quedado pequeño y hay que jorobarse con el impuesto de circulación del monovolúmen y lo que traga en gasolina, que el Corsa era viejito pero consumía como un mechero.

Un día Pepito o Purita vienen con el disgusto en el cuerpo, que me han echado, que la central en EEUU ha dicho que las oficinas de Europa no ganan y hay que cerrarlas y me han dado 20 días que no dan para nada y ¿ ahora qué vamos a hacer? No te preocupes que yo sigo trabajando, prescindimos de algunos lujos como la chica, el canal plus y nos ajustamos un poco más los gastos. Y además ya encontrarás otro trabajo que la crisis no va a durar siempre.

Pero la factura de la luz no baja y no lo entiendo porque hemos puesto bombillas de esas de bajo consumo, y el gas sube y eso que pasamos frío en invierno pero no nos vamos a dejar de duchar con agua caliente ¿no? Y el niño ya en el cole que hay que comprarle libros y ropa que se le ha quedado pequeña, que necesito 200€ que no nos han dado la subvención de libros que es para las familias numerosas y por renta dicen que no estamos tan mal, hay que joderse. Y no me puedo creer que ahora con la que está cayendo suba el Euribor, maldita la hora en que nos hipotecamos, pero con lo que llevamos pagado no nos vamos a quedar sin casa ¿no?

Pues agárrate que en el trabajo nos han dicho que hay que reducir el sueldo en un 10% si no queremos ir a un ERE y la mitad a la calle. Claro que unos han dicho que ni de broma, pero son los sindicalistas, que como saben que son los últimos en salir, les importa menos porque ellos no van a ser despedidos. Yo me he puesto a lamerle las botas al jefe, que estoy con él a muerte por si acaso, y mira que es un imbécil pero me trago mi orgulo y las lágrimas en casa, que esta familia tiene que comer todos los días y yo no me la juego.

Y no es fácil cambiar de trabajo y menos aún por más dinero porque la cosa está fatal y ahora es cuando me siento atrapado en una casa que no se puede vender, en un trabajo que no se puede cambiar y en una situción endemoniada de la que no puedes salir porque una cadena invisible de eslabones pesadísimos te impide moverte.

Anda, pon la la tele a ver si nos distraemos un poco, que esto no es vida, maldita sea, con lo bien que nos iba todo…

Nuestra crisis: Capítulo 3. El día en el que el menú bajó de precio

Este post es continuación de Nuestra crisis: Capítulo 2. La subida de los precios inmobiliarios.

Estábamos en una situación en la que todo el mundo tenía trabajo y era feliz. Las empresas ganaban mucho, las personas ganaban mucho y gastaban mucho, pero no era porque se crearan bienes y servicios que incrementaran la riqueza nacional desde un punto de vista macroeconómico sino porque la inflación producida por la entrada de dinero para alimentar la burbuja inmobiliaria nos impulsó a ello. Unos ejemplos.

Justo antes de la entrada del Euro el menú del día en restaurantes normales oscilaba entre las 600 y las 1000 pesetas, es decir, máximo 6€. En el 2007 no había restaurante en la periferia de Madrid (que es más barato) que bajara de los 10€ y lo normal era que estuviese en 12€ o más. Esta situación era absurda cuando la propia Hacienda consideraba que el límite de ayudas a comida era 7,5€ y posteriormente 9€. En su momento le dije a mis compañeros de trabajo que era absurdo y que tendrían que bajar los precios o sucumbir a lo que me respondieron con el consabido “Los precios no pueden bajar”. Ya en el 2005 le dije a mi Señora que los precios de las casas tendrían que bajar porque el sistema funcionaba de forma piramidal. Los de abajo con sueldos cada vez más alejados de los precios de las casas se hipotecaban por cantidades cada vez mayores, por lo que en algún momento no podrían entrar en la base de la pirámide suficientes “pardillos” a esos precios o bien la probabilidad de impagos aumentaba y todo se precipitaría. No hubo que esperar mucho. Como pueden ver en el índice de precios de vivienda que les adjunto éstos empezaron a caer en 2007 y no han parado hasta ahora ni creo que paren hasta alcanzar los niveles de 2001.

Es decir, que un día varios miles de demandantes de vivienda dijeron que no podían pagar los precios que se les pedía. Como siempre pasa, los que querían vender bajaron precio y los que quisieron apostar a que “esto es un bache temporal” esperaron. Y esto fue el principio del fin. Digamos que un 80% de los vendedores no bajaron precio y la sensación seguía siendo que todo iba bien e incluso ZP pudo defenderlo de cara a las elecciones de 2008 porque la inercia era grande. Pero cuando la mole de cemento se pone a rodar cuesta abajo ya es difícil de detener. Las inmobiliarias empezaron a tener problemas para colocar sus pisos, su financiación se cortó y como ya saben varias quebraron o suspendieron pagos, que a efectos de poner en la calle a la gente es lo mismo. Y las empresas auxiliares de la construcción sufrieron dramáticamente el parón, y luego lo superfluo y luego el ocio y luego todo lo demás. Y es así como en dos años se han destruído dos millones de puestos de trabajo. Y las rentas de la gente disminuyeron, disminuyó el consumo y ¿saben lo que pasa cuando las empresas no venden lo suficiente y existe competencia? Que tienen que bajar precios para atraer al mercado. Y observen cómo en dos años entramos en lo que no podía ser jamás, lo imposible, lo metafísicamente increíble. La deflación.

Y ocurrió porque las causas de nuestra peculiar inflación se invirtieron. Los bancos ya no concedían más crédito sin garantías, sino que tuvieron que empezar a devolver a otros bancos y al BCE el dinero que les adeudaban. Y los que se forraron el lomo sacaron y siguen sacando mucho dinero de España a paraísos fiscales o países más solventes. Y todo eso lleva a que la cantidad de dinero circulante como vino se fue, pero de forma más rápida si cabe.

Tampoco ayudó mucho la actitud del gobierno de ZP en la segunda legislatura gastándose en subvenciones y ayudas no productivas todo el remanente de caja que había , ni ayudó el plan de rescate del BCE que volvió a inundar de crédito barato a bancos y cajas de ahorro y que fue como apagar el fuego con gasolina.

Vamos a lo realmente relevante; ¿qué ocurrió con el menú del día? Varias cosas. Por una parte muchos restaurantes cerraron, y los otros bajaron los precios a 9 ó 10 euros. Los que no rehicieron su plan de negocio sucumbieron y los otros sobrevivieron. Unos pasaron de cuatro camareros a dos y mantuvieron la calidad a precios menores y sobrevivieron y otros bajaron calidad y precio y sucumbieron. Y a partir de entonces considero el precio del Menú del día como un índice bastante fiable de la evolución de la situación económica y del índice de precios al consumo.

Todo lo que se compró a crédito metiéndolo en la hipoteca lo tenemos que pagar a 30 años y sólo han pasado 10. A mí me ofrecieron meter un coche nuevo en la hipoteca pero como yo no soy muy de coches, sólo metí una televisión nueva. Visto ahora, fue la televisión más cara de la Historia, pero soy humano y también me dejé cegar por el oropel. Como decía el tango, “el tapao lo estoy pagando y tu amor ya se acabó”.

Y ahora ¿qué va a ocurrir?

Pues me temo que nada bueno a corto plazo. La inflación la estamos arreglando por las malas o por las duras, es decir, vía reducción de salarios y de precios. Han reducido el salario a los funcionarios por decreto y a los no funcionarios por despido o por el artículo 33. Estamos asistiendo a la aplicación más dura de la Ley de Hierro de los Salarios de David Ricardo. Los precios de los bienes no intervenidos o que tienen competencia han bajado, no así la electricidad, gasolinas, gas natural e impuestos que ha subido.

Las reformas estructurales están pendientes y este gobierno no parece dispuestoa a abordarlas, menos aún cuanto más cerca de las elecciones estemos.

En mi opinión nos acercamos a un corralito de liquidez en el que será difícil manejar dinero en efectivo y tendremos que usar tarjetas de débito y crédito por los que la banca se llevará pingües beneficios. Si nos echan del Euro esto será mucho más radical y la neo peseta se depreciará en un 20-30% respecto al euro bueno.

Mientras que el Estado siga gastando lo que no tiene, la financiación será para él deteniendo o dificultando la actividad económica privada y esto se parecerá cada vez más a un estado socialista de esos que había detrás del Telón de Acero.

Mientras que nosotros no devolvamos las rentas que trajimos del futuro mediante el ahorro, la contención en los gastos y el trabajo duro, no podremos seguir aumentando nuestro calidad de vida.

Nos esperan entre dos y cinco años de dolor, pero esto enseñará a la siguiente generación que nada viene regalado y tal vez esos valores que fueron desapareciendo en los últimos quince años vuelvan a resurgir.

Nuestra crisis. Capítulo 2. La subida de los precios inmobiliarios

Este post es continuación de Nuestra Crisis, Capítulo 1

Hay una cosa que nos define y nos diferencia como país. Es nuestra afición por poseer casas. Sí, ya sé que hay que vivir en algún sitio, pero no necesariamente nuestro. Los españoles tenemos que ser dueños de nuestra casa. El que no lo es, es visto como un desgraciado desposeído de lo más básico. Esta afición nacional se puede interpretar cde muchas maneras pero sobre todo yo lo interpreto como falta de cultura financiera. Si no sabes qué hacer con tu dinero compras una casa. Si te toca la primitiva compras una casa, si quieres dejar algo para tus herederos debe ser una casa. Nadie piensa en alquilar una casa con los intereses de su dinero, ni en invertir en un negocio, ni en bolsa…Sólo queremos algo tangible y aquí nos hemos decantado por los ladrillos. Y pueden estar seguros de que un país entero queriendo poseer viviendas es una fuente de problemas. Porque otra afición nacional es la de ser un listo, más listo que el vecino o llevado a palabras de Homer Simpson, ser más listo que alguien.

Y aquí se juntó lo listos que son muchos con lo ignorantes que son la mayoría (financieramente hablando). Supongo que alguno sería el primero en pensar que si subo un millón de pesetas este piso y me lo compran, ¿porqué no subir otro millón? Y si me lo siguen comprando ¿porqué no otro? Y así hasta el infinito y más allá. A eso se le llama burbuja. El precio sube porque hay alguien que lo compra pensando que subirá más todavía y podrá hacer un jugoso negocio. Nadie se fija en el valor real de las cosas sino en su precio que sube y sube.

Con el chorro de dinero que entró en el mercado por la vía del blanqueamiento de pesetas y sobre todo por medio de los bancos, se alimentó una espiral inflacionista fácil de explicar. Voy a comprar una casa de valor real 1.000 por un precio de 2.000. Como la financiación no es problema la compro. Así que el vendedor se encuentra con 2.000 y como la financiación y la fiscalidad premian el comprar casas, se compra una de 4.000 (valor real 2.000) y así sucesivamente. En cada operación entra mucho dinero en el sistema y empieza a sobrepasar el mercado inmobiliario. Las empresas (constructoras, de suministros, financieras, etc.) ganan mucho dinero, suben precios, suben salarios, sube el consumo, suben los ingresos fiscales y todo el mundo es feliz. ¡España va bien! Al subir el consumo surgen nuevas empresas del sector servicios y ocio que generan más empleo. Todo el mundo tiene trabajo y gana bien de dinero por lo que hace falta alguien para limpiar y servir copas así que entran cinco millones de inmigrantes para hacer lo que los sobrevalorados españoles ya no quieren hacer.

Pero ¿No falta algo en este mundo idilíco de empleo, riqueza y alegría? Falta darse cuenta del origen de las cosas. Me explico. El dinero fresco ¿de dónde viene? Del interbancario ¿Y eso que es? Por resumir, de otros banco normalmente europeos, es decir del extranjero. Y los bienes que nos mola tanto consumir como electrodomésticos, coches Audi, ropas de marca y otros muchso ¿de dónde vienen? Principalmente del extranjero. Y nosotros ¿Hemos aumentado nuestra producción industrial? Umm, no. ¿Y hemos potenciado nuestro I+D haciendo nuestro productos competitivos y por tanto vendemos como churros al extranjero? Umm bueno, tampoco.

Es decir, el crecimiento ha sido un espejismo en buena parte basado en el efecto riqueza producido por la burbuja inmobiliaria. Además hemos caído en una trampa hipotecaria. Debido a nuestra incultura financiera nos vendieron que una hipoteca es un chollo por la que en 30 años pagando de poquito en poquito tienes lo que deseas, o sea una casa. Y es un chollo porque siempre pagarás más o menos lo mismo, tus ingresos lo normal es que vayan aumentando y por lo tanto cada vez te costará menos pagar. Esto es como las tres grandes mentiras de los hombres (Siempre te querré, vengo de estar con mis amigos y la otra me la callo). Es la demostración de que el gigante tenía los pies de barro.

Pero eso lo veremos en el capítulo final. El día en el que el menú bajó de precio.

Nuestra crisis: Introducción y Capítulo 1

Los economistas somos reconocidos por ser los que mejor predicen el pasado y como economista que soy y sobre todo como ciudadano de la sufrida clase media, voy a dar mi visión de lo que ha pasado en los últimos 10 años de roller coaster económico e intentaré explicar qué nos ha traído a la situación actual. De esta forma, sabiendo lo que ha pasado y sus causas podemos pensar en cómo arreglarlo o al menos como no volver a caer en el mismo error, o si lo prefieren en plan cita, “El que ignora su Historia está condenado a repetirla”.

Antes de que gasten un cierto tiempo de su vida leyendo mis ideas quiero advertirles de algunas premisas:

No creo que nuestra crisis sea la crisis ninja de D. Leopoldo Abadía sino una variación local de la misma aplicada en España en otro momento y con otras razones muy distintas. Respeto muchísimo las opiniones del Sr. Abadía y le leo semanalmente en El Confidencial estando de acuerdo con él en la mayoría de las ocasiones, quede esto claro.

No creo que nuestra crisis se deba a la acción de especuladores malvados. Esa historia es una chorrada que el gobierno está vendiendo de maravilla. La culpa es de todos como ya razonaré más adelante.

Muchos links los refiero a la Wikipedia, no porque sea mi fuente de referencia sino porque suele tener unos buenos resúmenes de las cosas. Mis referencias principales son mi memoria, mi experiencia, mi percepción y los diarios económicos. Por eso acepto con gusto las críticas ya que mi memoria es flaca, mi experiencia limitada, mi percepción puede que esté distorsionada y los diarios económicos no poseen la verdad absoluta, ni siquiera la relativa.

Creo que esta crisis es como cualquier indigestión o cualquier borrachera; tiene solución, no es mortal para el paciente pero necesita tiempo de recuperación. Y ese tiempo es de dolor, reflexión y depuración. Y en esas estamos.

Acepto sugerencias, razonamientos y estoy abierto a sus aportaciones que pueden enviarme a ikutusov@gmail.com en caso de que quieran hacerlo privadamente.

Como no suelo disponer de mucho tiempo para escribir, es posible que modifique algún post completando, enmendando, o corrigiendo según ustedes me indiquen o me dé cuenta de que me olvidé de algo. Tengan en cuenta que no soy profesional de esto de la escritura.

Iré haciendo una presentación para mejor claridad en la exposición y orden de las ideas y posiblemete la publique en youtube.

Vamos con el asunto.

En una galaxia cercana, hace no tanto tiempo…

Capítulo 1. El Euro.

El 1 de Enero de 2002 España estrenó moneda. Recuerdo la Nochevieja en la que todos salimos con nuestra bolsita de monedas nuevas y brillantes y los comentarios de las primeras semanas de Enero. Qué bonitas, mira los céntimos, qué poquita cosa parecen, pero esto ¿cuántas pesetas son?.

Ya en el 97 desde los medios se avisaba de que para el ciudadano medio el peligro era psicológico ya que iba a tener una sensación ficticia de abaratamiento de los precios y el redondeo era un peligro real. Cuando llegó el 2002 ocurrió lo que muchos se temían. Nuestra memoria de pez olvidó las advertencias y los precios nos parecieron muy bajos pero nadie se fijó en su nómina en euros e hizo cuentas. En mi modesta opinión poner los precios en las dos monedas a partir del tercer mes de implantación del euro creo que fue un desastre para el cambio de mentalidad porque impidió contrastar ingresos contra gastos en la economía doméstica. Aún hoy en día se siguen viendo conversiones a pesetas en tickets de hipermercados cosa que me pone de los nervios. Pasamos de sacar en el cajero 5.000 pesetas a sacar cincuenta euros. Y después de sacar mucha pasta del cajero pasamos a gastárnolo para alegría de comerciantes.

Pero hagamos un paréntesis antes de seguir. Antes de que la Moneda Única circulara fisicamente se vio que habría problemas en el cambio del mucho dinero negro que tradicionalmente ha habido en España. El Estado se frotaba las manos porque pensaba que tendrían que retratarse, pero una vez más los interesados encontraron la manera de eludir el pasar por caja. ¿Cómo? Pues comprando inmuebles en pesetas antes del 2002. Así que mira tú por donde antes del 2002 se empezaron a comprar viviendas como nunca. Además el Euribor se empezó a usar desde el 2000 y como se puede ver en los gráficos continuaba la tendencia a la baja de los tipos de interés desde los bidigitales de los años 80 y 90. Estos dos hechos son importantes para comprender lo que pasaría luego con la burbuja inmobiliaria.

Continuando con nuestra sensación de nueva riqueza y poder del Euro sólo pedirles que intenten recordar esos años de 2002 y 2003 en los que pasamos a usar monedas de un Euro en vez de las de 100 pesetas, lo cual significa una inflación “mental” del 66 por ciento de un día para otro. Los periódicos y cafés no tardaron más de dos años en hacer esta asimilación de cien pesetas a un euro.

Así que tenemos tres vectores tirando en la misma dirección:

- Dinero negro entrando a espuertas en inmuebles

- Tipos de interés a la baja

- Sensación inexplicable de riqueza y poderío.

Todo ello hacia la subida de precios inmobiliarios que trataremos en el siguiente capítulo.

La subida de precios inmobiliarios