La trampa hipotecaria. La pesada digestión.

Ayer leí un interesante artículo sobre el desplome de los precios inmobiliarios en el que describe la situación y nos sitúa al borde de la fase de “capitulación” de toda burbuja que se precie.

Pero como yo soy así de especialito me dio por hacer un cuadro que explique lo que le sucede al hipotecado de a pie (incluido yo mismo, of course) cuando bajan los precios de las viviendas. Tómenlo como un complemento al artículo mencionado.

Hace un año escribí sobre una posible venta de mi casa y comprar otra con los condicionantes que tenía e hice una serie de hipótesis que en esta ocasión sistematizo de la siguiente manera:

1.- Supongamos que un ciudadano compra una vivienda de tipo medio en la provincia de Madrid de 100 m2 durante cada año (col.1). Los valores para cada año de dicha vivienda (col.2) la he extraído de la Sociedad de Tasación S.A. que proporciona muy buenos cuadros de tendencia. Supongamos también que el ciudadano se ha hipotecado por el 80% del valor de la vivienda (col.3) (aunque sabemos que muchos metieron el BMW, la operación de tetas, las vacaciones a Tailandia y demás. En este caso el resultado es peor)

2.- Supongamos que por diversas causas, cada una de las personas que compraron cada año quiere vender su piso este año 2012 para comprar otro exactamente igual pero al precio de este año.

3.- Los que compraron hace más tiempo llevan pagando hipoteca desde hace más años (col.4) y por lo tanto tienen más capital amortizado (col.5). También añado el porcentaje de hipoteca amortizada para que vean que el  sistema francés acelera la amortización con los años.  Por lo tanto a cada persona le queda una cantidad de hipoteca pendiente (Col.6) que consideraremos la carga sobre su propiedad.

4.- Ahora viene el ejercicio de venta y planteo dos escenarios. Supongamos que todos los pisos encuentran un comprador a un valor medio previsto de 110.000€ en el primer escenario ó 100.000€ en el segundo escenario. Estos valores van en consonancia con la caída de precios que TODAS las tasadoras están constatando. En los dos casos el cálculo del dinero que le quedaría para gastar en la nueva casa (col.8 ó col.10) es:

Valor 2012 (110k ó 100k €) – Hipoteca pendiente – un 10% de la hipoteca pendiente (que refleja gastos de cancelación, impuesto de plusvalía, etc.)  

Como ven es un ejercicio aproximado pero la conclusión a la que se llega  y a la que llegué ya hace un año es que los que han comprado casa en los últimos 10 años están atrapados por su hipoteca y no podrían hacer el cambio porque palmarían dinero, y en ocasiones mucho, tanto más cuanto más bajen los precios de las viviendas. Los que compraron en el pico de la burbuja (2005-2008) pueden llegar a pérdidas escandalosas.

Evidentemente si no hay necesidad de vender este ejercicio es estéril, pero si alguien por lo que sea se ve obligado a vender tiene un problema serio.

De aquí vienen las historias más tristes. Gente que se quedó sin ingresos y al intentar vender su casa no encuentra comprador, ni precio ni nada y se le ejecuta la hipoteca. La casa se fue y la deuda permanece para toda la vida. Así es nuestro sistema hipotecario.

Como siempre, hay ganadores y perdedores. Este es un juego de suma cero y para que gane uno tiene que perder otro. Los que tengan algo de capital encontrarán chollos estupendos y los hipotecados que no puedan vender al precio deseado tendrán que afrontar pérdidas o bien ser embargados.

Ahora tal vez comprendan mejor el porqué del estancamiento de las compraventas de inmuebles. Estamos haciendo una pesada digestión de lo comprado a precios de burbuja y a crédito. Esta digestión puede durar fácilmente 10 ó 15 años hasta que se vayan amortizando los préstamos concedidos, así que a los felices propietarios de una vivienda hipotecada les deseo que disfruten de su casa porque van a ser muchos años.